سابقة منشورة بمجلة 1970

محكمة الإستئناف المدنية

معلا حسن معلا ضد قاسم علي بخيت

م أ / أ ن /905/1969

المبادئ

قانون تقييد الإيجارات- الفرق بين فشل دفع الأجرة المستحقة ودفع العوائد المستحقة المادة 11 (أ) من قانون تقييد الإيجارات- فشل دفع العوائد لا يلزم أن يعامل بنفس الجزم الذي يعامل به فشل دفع الأجرة في موضوع الإخلاء- يجوز للمحكمة أن تأخذ في الإعتبار كل الظروف المحيطة بالمستأجر في حالة فشل دفع العوائد في موضوع الإخلاء

الفرق بين الفشل في دفع العوائد المستحقة ودفع الأجرة المستحقة هو إنه في حالة فشل دفع العوائد لا يلزم أن يعامل بنفس الحزم الذي تعامل به المحكمة الفشل في دفع الأجرة موضوع الإخلاء وعليه يجوز للمحكمة أن تأخذ في الإعتبار كل الظروف المحيطة بالمستأجر في حالة فشل دفع العوائد المستحقة قبل أن يصدر أمراً بالإخلاء تحت المادة 11 (أ) من قانون تقييد الإيجارات

المحامين

الأستاذ بابكر بدوي الكرديعن المستأنف

      الأستاذ قاسم ذو النونعن المستأنف ضده

الحكم

عثمان الطيب (رئيس القضاء) –أغسطس9/1970- رفع المدعى قضيته في 31/12/1968 بصفته المالك للدكان نمرة 161مربع18 سوق أمدرمان ضد المدعى عليه المستأجر مطالباً بالإخلاء لسببين أولهما الإستعمال الشخصي وثانيهما إن المدعي عليه فشل في دفع عوائد البلدية عن المدة من 1962 إلي تاريخ رفع الدعوى ومقدارها 69323

أنكر المدعى عليه حاجة المدعى الماسة للإستعمال الخاص وأنكر إلزامه بدفع عوائد دفعها وأصدرت ضده أمراً بالإخلاء مع دفع متجمدات العوائد ورفضت دعوى الحاجة للإستعمال الشخصي كما رفضت الدعوى الفرعية تقدم المدعى عليه بطلب إعادة نظر إلي السيد قاضي المديرية الذي رفضه إيجازياً

إعادة النظر التي قدمت لهذه المحكمة تشتمل على النقاط الأتية

(1)

لم يكن هناك أي إتفاق من أي نوع بين المدعى والمدعى عليه على إلزام المدعى عليه بدفع العوائد

(2)

و إن كانت فإن المدعى لم يقم بدفعها لإعتقاده إنه لم يكن ملزم بهذا في حين إنه يسكن في هذا الدكان منذ أربعين سنة وكان يدفع الأجرة بإنتظام ولذلك لا يجوز أن يترتب على الفشل في دفعها الأمر بالإخلاء

(3)

 إن المحكمة الإبتدائية رفضت الدعوى الفرعية بدون ذكر أسباب

ثبت من البينات إن المدعى أصبح المالك للدكان في 1962 وثبت أيضاً إن المدعى عليه كان المستأجر لذلك الدكان من قبل ذلك التاريخ وأستمر مستأجراً بعد تغيير الملكية على نفس الشروط السابقة وكان من بين الشروط السابقة إلزام المدعى عليه بدفع العوائد- قال المدعى عليه في شهادته إنه كان يدفع العوائد في الماضي وإنه توقف من دفعها بعد أن أتفق مع المدعى عليه على زيادة الأجرة الشهرية التي كانت 3500جنيهاً وأصبحت 5000جنيهاً ولم يذكر أو يدعي إنه عند الإتفاق على زيادة الأجرة قد حصل إتفاق أو نقاش بخصوص العوائد ولكنه أعتقد إن ذلك الإتفاق بزيادة الأجرة قد شمل عدم إلزامه بالعوائد ولذلك توقف عن دفعها وفي نفس الوقت لم يكن المدعى يدفع العوائد ولم يكن يطالب بها من محصلي المجلس البلدي الذين كانوا يذهبون للمطالبة بالدفع من المدعى عليه وقد شهد شاهدهم في مرة من المرات بعد أن صار المدعى هو المالك بأن المدعى عليه دفع له العوائد ما ذكر من أن المدعى دفع متأخرات عند إتمام البيع والتسجيل كان متوجهاً عليه بحكم الضرورة ولم يكن إعترافاً منه بأن دفع العوائد على المدعى عليه وهو ملزم به بموجب الإتفاق الذي كان مبرماً مع المالك السابق والإتفاق الذي حصل بينه وبين المدعى على الإستمرار في إستئجار الدكان على نفس الشروط السابقة إلا فيما عدا الأجرة التي زيدت

إن فشل المدعى عليه في دفع العوائد في هذه الظروف يعتبر إخلالاً بشرط من شروط العقد  الملزمة مما يقع في معنى المادة 11 (أ) من قانون تقييد الإيجارات ويعطي المالك الحق في طلب الإخلاء ولكني أرى إنه يوجد فرق بين الفشل في دفع الأجرة وفي العوائد لقد أستقرت السوابق القضائية على إن الفشل في دفع الأجرة المستحقه قانوناً ملزم لللاخلاء والاجره المستحقه قانوناً هى التي ليس فيها شك اى الاجره الاساسيه التي ليس  للمستأجر فيها نزاع جاد أمين لقد رفضنا أن نأخذ بالمبدأ الذي يقول على المحكمه ان ننظر الى كل الظروف المحيطه بالمستاجر قبل اصدار الحكم بالاخلاء فى حاله الفشل في دفع الأجرة عندما تكون واضحة ولا شك فيها والظروف المحيطة هي كونه مستأجر قديم ومنتظم في القيام بإلتزاماته

إن الفرق الذي أردت تبيانه بين الفشل في دفع العوائد ودفع الأجرة إن الأولى لا يلزم إن تعامل بنفس الحزم الذي تعامل به الثانية في موضوع الأمر بالإخلاء إن أي شرط ملزم من شروط العقد لا يمكن أن يرقى إلي شرط دفع الأجرة إذ أن الأخير هو أساس عقد الإجارة والإخلال بل يصل إلي درجة إلغاء العقد ولذلك أرى إنه لا يلزم بسبب الفشل في دفع العوائد أن يترتب عليه الإخلاء وهنا يجوز للمحكمة أن تأخذ في الإعتبار كل الظروف المحيطة بالمستأجر وكما ذكر هو إنه مستأجر قديم للمدة الزمنية وإن حياته ومعايشه قد إرتبطت بهذا الدكان ومن الناحية الأخرى يمكن أن يؤخذ في الإعتبار إعتقاده الذي ربما بحسن نية إنه بعد زيادة الأجرة قد أصبح غير ملزم بدفع العوائد

بهذه الأسباب فإني أرى إن الأمر بالإخلاء يجب أن يلغى مع بقاء الأمر بدفع العوائد

والنقطة الأخيرة هي إن الدعوى الفرعية لم تناقش وهذا صحيح لقد جاءت أسباب الحكم خالية عنها بتاتاً ولم يأت ذكر له إلا النهائي بأنه مرفوض وهذا بينما جاء عنه الكثير في البينات تبعاً لشموله في نقط النزاع وإزاء هذا أعتقد ليس في إستطاعتنا أن نفصل فيه

وأرى أن تعاد الإجراءات بشأنه للسير فيها والفصل فيه

الأوامر

(1)

 يلغى الأمر بالإخلاء

(2)

يؤيد الأمر بدفع العوائد ورسومها

(3)

 يلغى الأمر برفض الدعوى الفرعية وتعاد الإجراءات للمحكمة الإبتدائية للفصل فيها

مهدي محمد أحمد (قاضي المحكمة العليا)- أغسطس-11/1970- أوافق لقد أستقر قضاء المحاكم على عدم الحكم بالإخلاء إذا كان هناك نزاع جاد حول الأجرة الأساسية وعلى وجه الخصوص إذا كان ينحصر في عدم الإلتزام لدفع العوائد على السيد الكوباني ضد ورثة أحمد المهدي- المجلة القانونية لعام 1960 ص255