سابقة منشورة بمجلة 1970

محكمة الإستئناف المدنية

صابر سيدهم ضد ورثة الأمين عبدالرحمن

م أ / أ ن / 314/1969

المبادئ

قانون تقييد الإيجارات- ورثة المستأجر التعاقدي يرثون الحقوق الناشئة عن عقد الإيجارة والحماية تحت قانون تقييد الإيجارات في حالة محلاً سكنياً ويجوز تطبيق المبدأ على المحال التجارية إذا كانت هناك ظروف تتطلب ذلك

ورثة المستأجر التعاقدي يرثون الحقوق الناشئة عن عقد الإيجارة وأيضاً الحماية تحت قانون تقييد الإيجارات في حالة العقار موضوع النزاع سكنياً

رأي زائد

يجوز تطبيق المبدأ على المحال التجارية إذا وجدت ظروف تتماشى مع الغرض الذي بسببه سن المشرع الإنجليزي المبدأ

المحامين

هنري رياضعن المستأنف

فؤاد أمينعن المستأنف ضدهم

الحكم

توفيق عبدالمجيد- (قاضي المحكمة العليا) –أبريل 22م1970-رفع المستأنف ضده فؤاد الأمين عبدالرحمن القضية المدنية رقم 726/1967 ضد المستأنف صابر شاكر سيدهم يطلب منه فيها إخلاء العقار الدكان رقم 17مربع15 بالسوق الكبير بأمدرمان لأن المستأجر هو إيليا شاكر سيدهم قد توفى

وقد كان رد المدعى عليه و المستأنف إن الدكان كان مستأجراً لشاكر سيدهم والد إيليا والمدعى عليه نفسه و إنه عند وفاة شاكر عين المدعى عليه وإيليا مديرين للتركة وإن إيليا شاكر ظل يحوز الدكان بوصفه مدير للتركة حتى توفى وإن المدعى عليه الآن يحوز على الدكان بوصفه مدير لتركة شاكر سيدهم وإيليا عندئذ حددت المحكمة نقاط النزاع كما يلي:

 هل كان الدكان موضوع النزاع مؤجراً لإيليا شاكر (المدعى) ؟

(1)

هل يحوز المدعى عليه الدكان بوصفه وكيلاً ومديراً لتركة شاكر وإيليا (المدعى

 عليه)؟

(2)

 و إن كان كذلك فهل أنتقلت الإيجارة له ؟ أم تعدى على حيازة الدكان (المدعى عليه) ؟

(3)

بعد ذلك أستمعت المحكمة لقضية المدعى وقضية المدعى عليه- المستأنف ضده والمستأنف على التوالي وبعد ذلك أصدرت المحكمة حكمها بشطب دعوى المدعى المستأنف ضده وقد بنى الحكم أعلاه على الأتي

(1)

 إن المدعى عليه المستأنف يحوز الدكان محل النزاع بوصفه أحد مديري تركة شاكر سيدهم و أحد ورثائه (مستند دفاع "1" أمر الإدارة)

(2)

 اتفق الورثاء (ورثاء شاكر سيدهم) وفق مستند الدفاع2 أن يقوم المدعى المستأنف إيليا بإدارة الدكان بعد وفاة مورثهم

(3)

 إن إيليا نفسه كان يحوز ذلك الدكان محل النزاع بوصفه أحد ورثة شاكر سيدهم المستأجر المتوفي وبوصفه أحد مديري تركته ولم يكن مستأجراً مستقلاً

(4)

 إن الأجرة تنتقل من المستأجر المتوفي إلي ورثته وفق السابقة ورثة إمام إبراهيم ضد الأمين عبدالرحمن م أ / أ ن / 53 /63 وليس هنالك ما يدعو إلي التفرقة بين الدكان وعقار مستأجر للسكن

لكل ذلك فإن المدعى عليه المستأنف يبقى بالدكان بوصفه مدير للتركة خاصة شاكر سيدهم لأن معدات صياغة الأخير لا زالت بنفس الدكان تقدم المدعى المستأنف ضده بطلب إعادة نظر في 31/3/1969 للسيد قاضي المديرية دائرة أمدرمان (إعادة نظر 75/69) وقد قرر السيد قاضي المديرية إلغاء حكم القاضي الجزئي الصادر في 24/3/1969 وأمر بأن يخلي المدعى عليه (المستأنف) الدكان موضوع الدعوى في مدة ثلاثة أشهر من تاريخه

و من هذا القرار يتقدم المستأنف بطلب إعادة النظر لهذه المحكمة لتنقض قرار السيد قاضي المديرية لدائرة أمدرمان (الأستاذ/ صالح وهبي) ويسوق المستأنفون الحجج الأتية:

أولاً:  إن طلب إعادة النظر جاء متأخراً لأنهم أخطروا بقرار السيد قاضي المديرية أعلاه في وقت متأخر بعد صدور القرار ولذلك فإنهم يطلبون مد فترة إعادة النظر وفق المادة 214 من قانون القضاء المدني

ثانياً:  إن القضية المدنية 726/67 موضوع إعادة النظر هذه تطابق القضية المدنية السابقة 1067/61 شكلاً و موضوعاً ولذلك يتعين أن تشطب الدعوى الأولى لأن الدعوى الأخيرة قد شطبت لأن أحد الملاك على الشيوع لا يستطيع إقامة دعوى طلب إسترداد الحيازة بمفرده من ورثة المستأجر الاصيل

وأخيراً يرى المستأنفون إن قرار قاضي المديرية لدائرة أمدرمان بأن الإيجارة لا تنتقل إلي ورثة المستأجر عندما يكون العقار موضوع النزاع دكاناً هو قرار لا سند له من القانون أو من مبادئ العدالة

و ترى هذه المحكمة إن قبول طلب إعادة النظر في حد ذاته هو تجاوز من قبل المحكمة للتأخير الذي نشأ من قبل المستأنفين في تقديم الطلب في ميعاده المحدد لأن هذا التأخير يعزى لفشل المحكمة في إخطارهم بقرار السيد قاضي المديرية لدائرة أمدرمان في إعادة النظر 75/69 في الوقت المناسب

ولكن هذه المحكمة لا توافق على إن القضية المدنية رقم 726/67 هي نفس القضية السابقة رقم 1067/61 لأن القضية الأخيرة كانت بين المدعى في القضية السابقة وصابر شاكر سيدهم في حين إن القضية في عام 1961 كانت ضد إيليا شاكر وإن هنالك إختلافاً جوهرياً في نقاط النزاع المطروحة في القضتييتين ولان الدعوى في عام 1961 لم تشطب- على حد أقوال السيد محامي المستأنفين- " على إنه لا يجوز لأحد الملاك على الشيوع إسترداد العين من المدعى عليهم ورثة شاكر سيدهم ولأن الورثة أضحوا هم المستأجرين القانونيين" لقد شطبت الدعوى 1067/61 " لأنه قد ثبت إن المدعى عليه هو الممثل الشخص للمرحوم ويصبح من حقه أن يخلفه في إستئجار الدكان" صفحة94 من محضر ق م / 1067/61

ومع إني لا أوافق السيد قاضي المديرية لدائرة أمدرمان في أن هنالك خلافاً بين أن يكون العقار موضوع الدعوى منزلاً أو دكاناً فإني أوافقه في شطب حكم السيد القاضي الجزئي الصادر في 24/3/69 وأمر إخلاء المستأنفين من الدكان موضوع الدعوى لأسباب أخرى ألخصها فيما يلي:

أولاً:  إن المستأجر الأصيل للدكان موضوع الدعوى هو مورث المدعى عليهم والمستأنفين شاكر سيدهم والذي كان يعمل صائغاً في ذلك الدكان وقد صدر الحكم في القضية المدنية 1067/61 ضد المدعين المستأنف ضدهم وفي صالح إيليا شاكر لأن الأخير هو الممثل لوالده ولم يصدر الحكم لأي سبب آخر- ويبدو من حقائق القضية الثانية إن المستأنف ضدهم في إعادة النظر هذه قد دخلوا في عقد إيجار مع إيليا شاكر

ثانياً:  واضح من البينات التي أدلت في القضية رقم 726/1967 من الشاهدة لندة شاكر أخت المستأنف إن تركة والدهم من الذهب قد وزعت على الورثة- وذكرت إن إيليا بمفرده كان يعمل مع والدهم في صناعة الذهب "ص25 من محضر القضية أعلاه" وهذه البينة أكدها صابر شاكر سيدهم نفسه في شهادته في ص35 من المحضر وأكد إن التركة كلها وزعت ما عدا معدات الصناعة الموجودة بالدكان لأن الورثة قد أتفقوا على عدم بيع هذه العدة ليعمل بها الورثة ومعنى ذلك إن معدات الصياغة الموجودة بالدكان هي بمثابة جبة عثمان أو مسمسار جحا تخول لكل ورثة شاكر سيدهم و ورثة أبنائه من بعده وأحفاده حق الإحتفاظ بهذا الدكان إلي مدى الدهر

ثالثاً:  صابر شاكر سيدهم المستأنف هو موظف مسئول في وزارة التربية والتعليم وإن العمل كصائغ يتعارض و مسئوليته هذه ودليل على إن صناعة الصياغة ليس المهنة التي يتكسب منها هو

و أخيراً إن هذه المحكمة ترى إن الحقائق والملابسات التي أكتنفت صدور الحكم في صالح إيليا في القضية المدنية 1067/61 ليست قائمة الآن وقد قامت الأدلة من الورثة أنفسهم إن التركة وزعت وإن إيليا بمفرده كان يعمل بالصياغة مع والده المرحوم إبان حياته وليس هنالك منطق من العدالة في أن يصدر حكم لصالح صابر لأن مورثهم لا زال يحتفظ بمعدات الصياغة في دكان المستأنف ضدهم بسبب بسيط ألا وهو إن الورثة لا يرغبون في بيع هذه المعدات

إن ظروف هذه القضية تنفي وتلغي الحكمة من نقل الإيجار إلي ورثة المستأجر لكل هذه الأسباب مجتمعة فإن هذه المحكمة تقرر الإستبقاء على حكم قاضي المديرية لدائرة أمدرمان وتأمر بشطب طلب إعادة النظرهذه مع الرسوم

مهدي محمد أحمد (قاضي المحكمة العليا)- أبريل 24/1970- أوافق النقطة الجوهرية المطروحة للفصل فيها هي مدى إمكانية تطبيق المبدأ القانوني الذي أنطوت عليه قضية ورثة إمام إبراهيم ضد الأمين عبدالرحمن (1962) المجلة القانونية صفحة 228 وقبل الخوض في موضوع النزاع يتعين علينا أن نتعرف على وقائع السابقة سالفة الذكر وعلى طبيعة المبدأ المقرر والمصادر التي أسترشدت بها المحكمة الموقرة من أجل إقرار المبدأ القانوني

وفي مستهل هذا الحكم يتعين علينا أن نشير إلي أن المبدأ القانوني المقرر في القضية المذكورة مستمد من القانون الإنجليزي وبعبارة أدق من التشريع الإنجليزي وليس من بمادئ القانون الإنجليزي العام- فطبقاً لمبادئ القانون العام الإيجارة القانونية عقد شخصي ينتهي بوفاة المستأجر ولا يؤول بالميراثوقد فطن الشارع الإنجليزي إلي الصعوبات التي تكتنف تطبيق قواعد القانون العام في وقت تهدف فيه الدولة على إضفاء الحماية على المستأجرين ولذلك فقد نص الشارع صراحة في المادة 12 (1) (ص) من قانون تقييد الإيجارات لعام 1920- على إن كلمة مستأجر الواردة في القانون تشمل أرملة المرحوم وأفراد عائلته الذين كانوا يقيمون معه ساعة وفاته وقد أستهدف الشارع من وراء هذا النص حماية عائلة المستأجر من التشريد وفقدان المأوى في حالة وفاته وهذا المعنى الواسع لكلمة مستأجر هو المبدأ الذي أستقته المحكمة في السابقة القضائية المشار إليها ولأسباب ودوافع مطابقة للأسباب والدوافع التي حملت الشارع الإنجليزي على تطبيق هذا المعنى الواسع

فهل ظروف و وقائع الدعوى الراهنة مشابهة لظروف و وقائع السابقة القضائية المذكورة بحيث تبرر تطبيق نفس القاعدة القانونية أولاً العقار موضوع الدعوى الراهنة محلاً تجارياً وليس عقاراً سكنياً والنص الإنجليزي و السابقة القانونية التي قررتها محكمة الإستئناف كلاهما متعلق بعقار سكني ولم يتعرض أي منهما للمحال التجارية والضرر الذي حاول الشارع الإنجليزي ومحكمة الإستئناف علاجه هو حماية أسرة المستأجر من فقدان المأوى إذن فهناك إختلاف جوهري بين وقائع الدعوى الحالية و قضية ورثة إبراهيم ولكن قد تستجد ظروف تستوجب توسيع نطاق تلك القاعدة القانونية لتشمل المحال التجارية فهل تتوافر مثل هذه الظروف في الدعوى الحالية

الثابت من الأدلة الواردة بمحضر الدعوى إن تركة إيليا شاكر قد صفيت وأستلم كل وريث نصيبه من التركة والثابت أيضاً إن المستأنف في الدعوى الحالية لم يكن شريكاً للمتوفي ولم يكن يشغل الدكان إبان حياة المستأجر في واقع الأمر إن المستأنف موظف بوزارة التربية والتعليم وليس صائغاً ولذلك لا أرى في ظروف هذه الدعوى ما يستوجب تطبيق القاعدة القانونية المقررة في قضية ورثة إمام إبراهيم ضد الأمين عبدالرحمن ولذلك أوافق على شطب طلب إعادة النظر