محكمة الاستئناف المدنية

القضاة 

سعادة السيد/ مهدي محمد أحمد          قاضي المحكمة العليا         رئيسا

سعادة  السيد/ رمضان علي محمد    قاضي المحكمة العليا بالإنابة    عضوا

الطاهر احمد عبد الكريم             مقدم الطلب والمدعي

ضد

محمد احمد حامد       مقدم ضده الطلب والمدعي عليه

م أ / أ ن/ 37/71

:المبادئ

قانون تقييد الإيجارات – الاصلاحات في العقار المستأجر – إجراء الاصلاحات الضرورية بموجب الحيازة – استرداد قيمة الاصلاحات ادعى المدعي أنه أجرى اصلاحات بالعقار  الذي كان يشغله  المستأجر في حدود مبلغ 44250 اتضح من المرافعات أن تلك الاصلاحات تمت بعد صدور الحكم بالاخلاء ضد المدعي في دعوى سابقة لذا شطبت المحكمة الدعوى

يجوز للمستأجر في حالة الضرورة الملحة أن يجري بالعقار تلك الاصلاحات التي لا يكون العقار قابلاً للسكن بدونها أو التي لا تحتمل التأجيل  بوصفه حائزاً على العقار كما يجوز له استرداد قيمتها من المالك استناداً على ما يسمى بشبه العقد

الحكم

1/6/1971

هذا طلب لاعادة النظر في قرار السيد قاضي المديرية والذي قضى بشطب طلب مماثل قدم ضد قرار السيد القاضي  الجزئي الذي أمر فيه بشطب الدعوى

أقام مقدم الطلب (المدعي ) الدعوى رقم 229/70 ضد المقدم ضده (المدعي عليه) لاسترداد مبلغ 44250 عبارة عن قيمة اصلاحات ادعى مقدم الطلب أنه قام بإجرائها في المنزل الذي يستأجره من المقدم ضده الطلب ومن المرافعات الابتدائية رأى السيد القاضي الجزئي أن الاصلاحات المدعى بها أجريت بعد صدور حكم بإخلاء المستأجر (مقدم الطلب) في قضية سابقة بين نفس الأطراف وأن وجود استئناف قيد النظر ضد حكم الإخلاء لا يعطي المستأجر الحق في إجراء اصلاحات بموجب المادة 4 من قانون تقييد الإيجارات لأن الافتراض القانوني هو أن الحكم فيما صدر يظل قائماً ما لم يعدل وأن مقدم الطلب لا يعتبر مستأجراً وقت إجراء الاصلاحات التي يطالب باسترداد قيمتها ولهذا السبب شطب السيد القاضي الجزئي الدعوى

وقد شطب السيد / قاضي المديرية طلباً لإعادة النظر ضد قرار القاضي الجزئي بسبب أن المستأجر كان من المفروض عليه أن يطالب بقيمة  الاصلاحات في دعوى  فرعية في قضية الاخلاء وبفشله  في القيام بذلك فإن الدعوى الأخيرة أصبحت أمراً سبق  الفصل فيه طبقاً للمادة 40 من قانون القضاء المدني

إنه من الواضح أن قرار السيد/ قاضي المديرية قد بنى على افتراض خاطئ كان قرار السيد القاضي الجزئي أن الاصلاحات اجريت بعد صدور حكم محكمة الموضوع بالاخلاء وهذا يعني أنه لم يكن في الإمكان المطالبة بقيمة الاصلاحات في دعوى فرعية لأن الاصلاحات لم تكن قد أجريت بعد في ذلك الوقت أي حتى صدور حكم الاخلاء

ومن الناحية الأخرى فإنه من رأيي أن قرار السيد القاضي الجزئي  خاطئ أيضاً لأن أمر الشطب جاء سابقا لأوانه كان يتعين على السيد / القاضي الجزئي أن يتأكد مما اذا كانت الاصلاحات من الضرورة بالدرجة  التي لا يمكن للسكن بذلك  المنزل بدونها أو أنها لا تحتمل التأجيل  ففي حالة الضرورة الملحة لتلك الاصلاحات فيكون لمقدم الطلب الحق في اجرائها ليس بوصفه مستأجراً  انما بوصفه حائزا على ذلك العقار

وبالتالي يمكن استرداد قيمة تلك الاصلاحات من المالك  ليس استناداً على قانون الايجارات أو على عقد صريح  أو ضمني انما على ما يسمى بشبه العقد

كان على السيد / القاضي الجزئي  أن يطلب مزيداً من التفاصيل في المرافعات ولو فعل ذلك لتبين له ما إذا كانت الاصلاحات ملحة أو غير ملحة فقد جاء في طلب اعادة النظر  أن الاصلاحات  أجريت بناء على تعليمات صدرت  من السلطات الصحية فإذا صح هذا الزعم فان مقدم الطلب قد اضطر لاجراء الاصلاحات تحت نهر قانوني وبالتالي  يحق له استرداد قيمتها من المالك

لهذه الأسباب قررت قبول الطلب والغاء كل من قرار السيد قاضي المديرية وقرار السيد القاضي الجزئي على أن تعاد الأوراق لمحكمة الموضوع للسماع على ضوء ما أشرت إليه