محكمة الاستئناف المدنية

القضاة 

سعادة السيد/ صلاح الدين شبيكة         قاضي المحكمة العليا           رئيسا

سعادة السيد/ رمضان علي محمد      قاضي المحكمة العليا           عضوا

رابح جابر علي     مقدم الطلب والمدعي

ضد

حواء محمد يوسف مقدم ضدها الطلب والمدعي عليها

م ا / ا ن /761/70

المبادئ

•  قانون تقييد الإيجارات – الأمر بالاخلاء لا يصدر كأمر تلقائي لتأخير سداد الإيجار – الأسباب التي تعفي المستأجر من صدور أمر بالاخلاء ضده كانت المدعي عليها تشغل عقار المدعي كمستأجرة لمدة طويلة وكانت تداوم على سداد الإيجار ولكنها تأخرت عن السداد في الأشهر مارس وابريل ومايو سنة 1970 ادعت المدعي عليها انها كانت مريضة في هذا الأثناء

لا يصدر الحكم بالاخلاء كأمر تلقائي لتأخير سداد الأجرة إلا أن المرض أو طول مدة البقاء كمستأجرة في العقار ليس من الأسباب التي ينبغي أن يعول عليها في عدم اصدار أمر بالاخلاء

المحامون 

محمود تندل عن مقدم الطلب

الحكم

7/6/ 1971م

رفع مقدم الطلب (المدعي) دعوى في المحكمة  الجزئية بأمدرمان مطالباً بمتأخرات إيجار منزله الذي تستأجره المقدم ضدها الطلب (المدعى عليها)  وهي متأخرات ادعى أنها مستحقة عن جزء من أجرة مارس 1970 وكامل أجرة ابريل ومايو 1970 وكان تاريخ تصريح الدعوى هو يوم 4/6/1970 ودفعت هذه المتأخرات وقدرها 13125 مليمجـ بعد رفع الدعوى وحكمت محكمة الموضوع أخيراً بالاخلاء

قدمت المقدم ضدها الطلب (المدعي عليها) طعنا أمام محكمة المديرية بأمدرمان فألغت الحكم بالاخلاء ومن ثم قدم محامي مقدم الطلب طلبا لاعادة النظر في قرار السيد قاضي المديرية

استند السيد قاضي المديرية  في قراره الذي يقضي بنقض حكم محكمة الموضوع إلى ما يلي  من الاعتبارات 

أولاً : أن المدعى عليها مكثت بالمنزل موضوع النزاع لمدة طويلة

ثانياً : المدعى عليها كانت تعاني مرضا ولكن المحكمة  لم تحاول أن تسأل عن طبيعة المرض

ثالثاً : أنه قد مضى على الإيجار عن شهر ابريل فقط أكثر من شهر

رابعاً : لم تقف المحكمة على الطريقة التي تدفع بها الأجرة خلال تلك المدة الطويلة

بعد الاطلاع على ملف الدعوى تبين أن السيد قاضي المديرية أحال الدعوى لمحكمة الموضوع في المرة الأولى لاستكمال بعض جوانب دفاع المقدم ضدها الطلب (المدعي عليها) التي ذكرت أنها كانت تدفع الإيجار للمدعي في يوم 5 و6 من كل شهر (ارجع لجلسة 22/8/1970) ثم أضافت أنها لم تستطع دفع الأجرة لأنها كانت مريضة وأن مرضها لم يمكنها من دفع الأجرة  وفي جلسة 12/9/1970 قررت أنها كانت تدفع جزءا من الأجرة قدره 2370 مليمجـ وأن زوجها كان يقوم بدفع 4000 مليمجـ من هذا الرد يتضح أن المدعي عليها كانت تدفع الأجرة شهرياً ونذكر هذا في شأن الاعتبار الرابع الذي استندت اليه محكمة المديرية

علينا إذن أن نقرر هل أصبحت الأجرة المشار إليها مستحقة قانوناً وفشلت المدعي عليها في دفعها في مواعيدها ؟ مع احترامي لرأي السيد قاضي المديرية والذي اعتمد على مقتضيات العدالة إلا أنني أرى أن نص المادة 11(أ) من قانون تقييد الإيجارات صريح ولا يفتح بابا للاجتهاد ويرتب الحكم بالاخلاء على فشل المستأجر في تسديد الأجرة في مواعيدها واؤيده فيما ذهب إليه إلى أن الحكم بالاخلاء لايصدر كأمر تلقائي  لتأخير سداد الأجرة إلا أن سبب المرض أو سكنى المستأجر في المنزل لمدة طويلة ليست  من الأسباب التي تعفي المستأجرين من دفع الأجرة في مواعيدها  هذا وقد فصل في الأمر هذا في السابقة أحمد رمضان  ضد ديناكوستا (1967) مجلة الأحكام القضائية ص 123 وقد تعرضت هذه السابقة القضائية لكل الأحكام التي سبقتها وتناولتها بالشرح والتحليل وتوصلت محكمة الاستئناف إلى أن عرض الأجرة  عرضاً قانونياً قبل بدء الإجراءات بالإضافة إلى وجود نزاع جدي وحقيقي بشأن الأجرة الأساسية هما السببان اللذان يعفيان المستأجر من صدور قرار بالاخلاء ضده لأن الأجرة لم تكن مستحقة قانوناً على هذا فإن مرض المستأجرة أو المدة الطويلة التي قضتها في المنزل ليسا من الاسباب التي تبرر عدم اصدار حكم الاخلاء اما اصدار الأمر بالاخلاء بشرط ان يكون الامر معقولا فهذا هو حكم القانون الانجليزي في تشريع 1933 كما اشارت السابقة المشار اليها اعلاه وقد يحقق هذا القانون عدالة اكثر مما يحققها قانن تقييد الايجارات في حالات معينة كأن يؤخر المستأجر دفع الأجرة لمدة شهر واحد إلا أن ارساء قاعدة عامة تبيح للمستأجر تأخير الأجرة بسبب المرض امر يخالف صراحة النص السوداني فضلا عن أنه يحرم المالك من حقه في استرداد للحيازة كي يتصرف في منزله كما شاء بما يحقق له النفع المادي إذا كان محتاجا له

لما تقدم من أسباب يتعين قبول طلب اعادة النظر بالرسوم ويحكم مقدم الطلب (المدعي) باخلاء المدعي عليها من المنزل محل النزاع