المحكمــة العليـــا

القضـــاة

سعادة السيد/ صلاح الدين شبيكة      قاضي المحكمة العليا       رئيساً

سعادة السيد/ د محمد الشيخ عمر     قاضي المحكمة العليا      عضواً

سياده السيد/ رمضان علي محمد      قاضي محكمة الاستئناف

                                  المنتدب  بالمحكمة العليا    عضواً                                

أحمد محمد علي                                      مقدم الطلب والمدعى عليه

ضــد

أحمد محمد الأمين                                      مقدم ضده الطلب والمدعى

م ع/ ط م/ 14/72

المبادئ

قانون تقييد الإيجارات – الإيجارة من الباطن– دفع الإيجار أحد أركان الايجارة- التخلي عن حيازة العقار- السكن الإنساني والحاجة الشخصية الماسة- ما إذا كان الموضوع يتعلق بالقانون – اختصاص المحكمة العليا – تكييف العلاقة بين المستأجر الأصيل والمستأجر من الباطن كان المدعى عليه قد استأجر عقار المدعي بغرض السكن ولكن ترك شخصاً آخر يشغل العقار دون أن تكون هناك بينة توضح ما إذا كان ذلك الشخص يدفع مقابلاً للمدعى عليه ادعى المدعي أن المدعى عليه قام بإدخال مستأجر من الباطن على المنزل دون موافقه منه كما ادعى أنه يحتاج للمنزل لاستعماله الشخصي

/1/

 تحصيل إيجار ممن يدعى بأنه أحد المستأجرين ركن هام من أركان قيام علاقة الايجارة ولا تقوم علاقة ايجارة بدونه

/2/

 يكفي إثبات تحويل الايجارة أو التخلي عنها لصدور أمر بالإخلاء تحت الماده20(1) من قانون تقييد الإيجارات

/3/

 الحاجة الشخصية الماسة لاسترداد حيازة العقار لا تقوم على ضيق المسكن الذي يشغله المالك وعلى المحكمة مناقشة كل الظروف حتى إذا توصلت إلى أن العقار الذي يشغله المالك لا يرقى للسكن المعقول للإنسان فإن ذلك يكون في معنى الحاجة الماسة

/4/

 تكييف العلاقة بين المستأجر الاصيل والمستأجر من الباطن مسألة قانون وإن كانت ترتكز على وقائع وهي بالتالي مما يقع من ضمن ما يجوز للمحكمة العليا مناقشته في طلب النقض

المحامـــون

السر خليل وكمال إبراهيم خليل                          عن مقدم الطلب

مصطفى محمد أبو العلا                                 عن المقدم ضده الطلب

الحكم

1972/10/15

      أقام المقدم ضده الطلب المدعي دعوى مدنية ضد مقدم الطلب المدعى عليه الأول وآخر في محكمة الخرطوم الجزئية مطالباً باسترداد حيازة المنزل الذي يستأجره ويشغله مقدم الطلب المدعى عليه الأول مستنداً إلى أن مقدم الطلب المدعى عليه الأول عجز عن دفع الأجرة كما قام بتأجير المنزل من الباطن للمدعى عليه الثاني دون موافقة المدعي وفضلا عن هذا فهو أي المقدم ضده الطلب يحتاج للمنزل حاجةً ضرورية وماسة لاستعماله الشخصي حكمت محكمة الموضوع بالإخلاء بناءً على قرارها بأن قدم الطلب أجر المنزل من الباطن للمدعى عليه الثاني وأن المقدم ضده الطلب(المدعى) يحتاج للمنزل حاجة ضرورية وماسة لاستعماله الشخصي

 قدم المدعى عليهما الأول والثاني طعناً بالاستئناف لمحكــمة الخرطـــوم الكلــية ولكن المحكمة الكلية أيدت القرار بالإخلاء اتفق أعضاء المحكمة على أن المدعي قد أثبت حاجته الماسة للمنزل موضوع النزاع لاستعمال الشخصي أما في شأن الايجارة من الباطن فقد اختلفوا فلم يعرض أحدهم لهذه المسألة وأيد الثاني منهم قرار محكمة الموضوع بينما ذكر رئيس المحكمة أن المدعى عليه الأول تخلى عن الحيازة للمدعى عليه الثاني

 ومن ثم قدم المدعى عليه الأول هذا الطعن بالنقض الذي ينعي فيه على حكم المحكمة الكلية الخطأ في تطبيق القانون في مسألة الايجارة من الباطن فضلا عن أن المقدم ضده الطلب وهو المالك لم يستطع إثبات حاجته الماسة الضرورية للمنزل  الإستعماله الشخصي إننا لا نوافق المحامي عن المقدم ضده الطلب

فيما ذهب اليه من أن مسأله الإيجار من الباطن تتصل بالوقائع وليست مما يمكن ان   تناقشه المحكمه العليا في هذا الطلب بغرض الفصل في الطعن المتعلق بها ذلك أن تكييف العلاقة بين الطاعن مقدم الطلب المدعى عليه الأول المستأجر والمدعى عليه الثاني المستأجر من الباطن وتقرير ما إذا كانت علاقتهما علاقة مؤجر ومستأجر من الباطن مسألة قانونية على الرغم من أنها ترتكز على الوقائع التي توصلت إليها المحكمة بعد التحقيق في البينات ونحن نرى أن الوقائع التي ثبتت يمكن أن يستخلص منها أن المدعى عليه الثاني يسكن مع المدعى عليه الأول مقدم الطلب بحكم القرابة ولم يقم الدليل على أن المدعى عليه الثاني كان يدفع أجرة معلومة لمقدم الطلب ودفع الأجرة ركن هام من أركان عقد الايجارة ولهذا فإننا نؤيد ما ذهب إليه رئيس محكمة الخرطوم الكلية من أن المدعى عليه الأول مقدم الطلب تخلى عن حيازة جزء من المنزل للمدعى عليه الثاني دون موافقة المالك الكتابية وذلك خلافا لأحكام المادة 20(1) من قانون تقييد الايجارات ولم نعرض لدفع محامي مقدم الطلب بتنازل المقدم ضده الطلب من حقه لأنه لم يثر في أي مرحلة سابقة من مراحل التقاضي ولابد هنا أن نوجه أعضاء محكمة الخرطوم الكلية إلى أنهم أصدروا قرارات متضاربة وكان يتعين   عليهم أن يصدروا حكماًَ موحداً بعد المداولة بأغلبية الآراء حسبما تقتضي بذلك   المادة 164 من قانون المرافعات المدنية لسنة 1972 فكما بينا من قبل لم يعرض أحدهم لهذا الجانب من طلب الطعن واختلف قاضيان من قضاة المحكمة حول تكييف العلاقات بين المدعى عليه الأول والمدعى عليه الثاني

أما فيما يتعلق بالوجه الثاني من الطعن فإننا نرى أن محكمة الموضوع والمحكمة الكلية لم يجانبهما التوفيق في تطبيق القانون أي على وجه التحديد المادة 11(ج) من قانون الإيجارات فعلى الرغم من السابقتين اللتين أشار إليها المحامي عن مقدم الطلب من أن الضرورة تعني الضرورة التي لابد ان تستدعى استرداد حيازة المنزل موضوع النزاع وأن الضروره لا تنشأ من الضيق في السكن إلا أن المدعي استطاع أن يثبت أنه يسكن في منزل خاله مع زوجتي خاله وهو يسكن في حجرة واحدة وبرندة مع زوجته وولده الذي يبلغ أربعة عشر عاماً من العمر وابن آخر عمره عشرة أعوام بالإضافة إلى طفل ثالث صغير وهذه الظروف في رأينا تدل على أن المطعون ضده يسكن مع آخرين في سكن لا يعتبر سكناً إنسانياً معقولاً وهو سبب منشئ للحاجة الماسة الضرورية فضلا عن هذا فهو ملزم شرعاً بتوفير سكن مستقل لزوجته وأولاده بناء على ما تقدم يتعين رفض الطعن موضوعاً على أن يتحمل مقدم الطلب المصاريف والأتعاب وأن تصادر الكفالة