المحكمة العليا

القضاة

صاحب السعادة السيد خلف الله الرشيد رئيس المحكمة العليا رئيساً

سعادة السيد هنري رياض سكلا        قاضي المحكمة العليا عضواً

سعادة السيد الصادق عبد              قاضي المحكمة العليا بالإنابة عضواً

خضر أحمد محمد حامد الطاعن

ضد

محمد بخيت وآخر المطعون ضدهما

م ع/م ط/36/73

المبادئ

قانون المرافعات المدنية لسنة 1972 – الدفع بعدم رفع الدعوى بواسطة كل الملاك على الشيوع – لا تقضي به المحكمة من تلقاء نفسها – المادة 127(أ) أثار المدعي دعواه مطالباً باسترداد حيازة عقار كان يمتلكه على الشيوع للاستعمال الشخصي وحكمت المحكمة الابتدائية له ونقضت المحكمة الكلية الحكم على أساس بقية الملاك على الشيوع لم يضموا في الدعوى المدعي يمتلك 1 11/12 1 من جملة العقار

القانون المدني لسنة 1971 – ما استقر عليه رأي أغلبية الشركاء في القرار ملزم للجميع – مالك أغلبية العقار وكيل عن الباقين – المادة 710

قانون تقييد الإيجارات لسنة 1953 – الأسباب المؤدية للحاجة الماسة – 11(د)

-1-

 الدفع بعدم رفع الدعوى بواسطة كل الملاك على الشيوع بسيط إذا ما يثار أمام محكمة الموضوع وبما أنه ليس من الدفوع المتعلقة بالمصلحة العامة لا يحق للمحكمة أن تقضي به من تلقاء نفسها

-2-

 يجوز لملاك أغلبية الأنصبة في العقار المملوك على الشيوع أن يسترد حيازته من المستأجر دون أن يكون للأخير حق الاعتراض وإن كان هنالك شريك آخر لم يضم في الدعوى ما دام هذا الشريك قد سكت عن المعارضة الصريحة

-3-

 يعتبر الشريك صاحب الأغلبية في العقار المملوك على الشيوع وكيلاً عن الشريك صاحب الأقلية في استئجار ذلك العقار ويعتبر عدم اعتراض الأخير صراحة موافقة ضمنية على الإيجارة

-4-

 إذا كان صاحب العقار يسكن بالإيجارة في منزل آخر فإنه يمكنه استعادة منزله المستأجر بناء على الحاجة الماسة بسبب أن حالته المالية لا تسمح له بدفع الأجرة دون عنت شديد طالما ثبت أن أسرته كبيرة وأن حاجته جدية

المحامون 

حسين نجم الدين لاشين عن الطاعن

عبد المتعال بدري عن المطعون ضدهما

الحكـــم

10/7/1973

هذا طعن بطريق النقض تقدم به الطاعن في 11/1/1973 من الحكم الصادر من المحكمة الكلية بالخرطوم بحري والمعلن إليه في 27/12/1972 , وذلك في الاستئناف رقم 241/1972 كما تقدم المطعون ضدهما بمذكرة دفاعهما

وتتلخص الوقائع الجوهرية للطعن في أن الطاعن أقام الدعوى رقم 132/72 بتاريخ 21/3/1973 أمام المحكمة الجزئية بالخرطوم بحري , ضد المطعون ضدهما طالباً استرداد المنزل المملوك له رقم 137 مربع 20/1 بقرية شمبات الشرقية لحاجته الماسة لسكنه وأنكر المدعى عليهما الدعوى إنكاراً عاماً وبعد أن استمعت المحكمة إلى أقوال الطاعن (المدعى) وشهوده وأقوال المطعون ضده الثاني بالأصالة عن نفسه ونيابة عن المطعون ضده الأول , خلصت المحكمة الجزئية إلى أن الطاعن في حاجة ضرورية للمنزل وذلك لأن المنزل المذكور قد آل إليه عن طريق الإرث في فبراير 1972 فبادر برفع الدعوى في مارس 1972 مما يدل على جديته وحاجته الملحة للتخلص من أعباء الإيجار الذي يدفعه في منزل يستأجره , واستناداً إلى أن إدارته لكشك لبيع الصيني لا يدر عليه دخلاً يغطي ضرورات العيش , واعتماداً على أنه صاحب أسرة من أربعة بنات كبيرات

وفي 16/8/1972 قضت المحكمة بإخلاء المطعون ضدهما للعين المؤجرة في خلال شهرين كما ألزمتها بدفع المصروفات

واستأنف المطعون ضدهما الحكم لدى المحكمة الكلية بالخرطوم بحري , فقضت بنقض الحكم المستأنف تأسيساً على أنه لا يجوز للمالك على الشيوع أن يرفع الدعوى لاسترداد العقار الشائع بسبب حاجته الماسة إلى إذا أدخل جميع الشركاء على الشيوع أو أقامها بتفويض رسمي أو موافقة من الشركاء الآخرين وفي ذلك قالت المحكمة الكلية 

(هذه المحكمة تلاحظ أن موضوع هذا الطلب مرفوع من قبل واحد فقط من مالكين دون إشارة إلى توكيل من الآخر أو تنازل منه للمدعى المستأنف ضده يملك 11/12 من القطعة وهو جزء يقارب القطعة كلها إلا أن كون الملكية على الشيوع يقتضي موافقة المالك الآخر فهو شريك في كل شبر من هذه القطعة مع أن حقه الكلي لا يتعدى 1/12 منها)

واستطردت المحكمة تقول : (والغريب أن الأمر قد فات على المستأنفين فلم يثرا ذلك الدفع , ومع ذلك ولأن المسألة تتعلق بالقانون كان لابد للمحكمة أن تحكم بها بنفسها)

واستندت المحكمة في قضائها على الحكم الصادر في قضية أنيس منقريوس ضد رمسيس منقريوس (1962) مجلة الأحكام القضائية ص (248) وعلى الحكم الصادر في قضية عبد السلام بشير ضد عمر محمد أحمد العباسي (1967) مجلة الأحكام القضائية ص (78)

وحاصل الطعن الوحيد أن الحكم المطعون فيه قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه إذ قضى بأنه لا يجوز للطاعن رفع دعوى الإخلاء دون إدخال شريكه الآخر أو موافقته استناداً إلى السابقتين المذكورتين , في حين أنه لا انطباق لأحكامهما على خصوصية هذه الدعوى , وأنه إذا كان أمراً يحتمه القانون فقد كان يتعين على المحكمة الكلية الأمر بضم الشريك الآخر للدعوى أو بإحالة الأوراق للمحكمة الجزئية لإدخاله في الدعوى

وهذا النعي في محله ذلك لأنه يبين من الحكم المطعون فيه وسائر أوراق الدعوى أن المطعون ضدهما لم يتقدما بدفع بعدم قبول الدعوى لرفعها من مدع غير كامل الصفة , لا أمام المحكمة الكلية ولا أمام المحكمة الجزئية , لو أثير أمامها , أعمالاً لأحكام الفقرة (1) من المادة 127 من قانون المرافعات المدنية لسنة 1972 , إذ أن ذلك الدفع ليس متعلقاً بالنظام العام حتى يجوز للمحكمة الحكم به من تلقاء نفسها وذلك لأن الدعوى وقد رفعت في ظل القانون المدني الجديد فإن أحكامه هي الواجبة التطبيق بالنسبة لحق الشريك على الشيوع في تأجير العين المملوكة على الشيوع , وبالنسبة لحق أحد الملاك من ثم لا يجوز الاستناد على القاعدة العامة في الاسترداد للاستعمال الخاص متى توافرت الشروط لذلك ومن ثم لا يجوز الاستناد على القواعد العامة في القانون ولا في نصوص قانون القضاء المدني لعام 1929 الذين صدر في ظلهما الحكمان في قضية أنيس منقريوس وقضية عبد السلام بشير , وذلك لأن القانون المدني الجديد قد نظم الملكية الشائعة بتفصيل وافٍ أحياناً القواعد العامة لاعتبارات عملية صائبة

لذلك , ولما كانت المادة 710 من القانون المدني التي تحكم واقعة الدعوى قد نصت على أن:

1- يكون ما استقر عليه رأي أغلبية الشركاء في أعمال الإدارة ملزماً للجميع وتحسب الأغلبية على أساس قيمة الأنصبة , فإذا لم تكن ثمة أغلبية فللمحكمة بناء على طلب أحد الشركاء أن تتخذ من التدابير ما تقتضيه الضرورة ولها أن تعين عقد الحاجة من يدير المال الشائع

2- للأغلبية كذلك أن يختارا مديراً , كما أن لها أن تضع للإدارة ولحين الانتفاع بالمال الشائع نظاماً يسري حتى على خلفاء الشركاء جميعاً سواء أكان الخلف عاماً أم خاصاً

3- إذا تولى أحد الشركاء الإدارة دون اعتراضها من الباقين عد وكيلاً عنهم فإن مؤدى ذلك كله أن يعتبر الشركاء ذوو أغلبية الأنصبة نائبين قانوناً عن ذوي الأقلية , دون أن يكون لأصحاب أقلية الأنصبة أن يعترضوا على ذلك قانوناً

والحكمة في تغليب رأي أكثرية الأنصبة على رأي ذوي القلة في ذلك , وهي تجنب تعطيل استغلال العقار وتفادي الضرر بالنسبة لأكثرية الملاك على الشيوع أو صاحب النصيب الأكبر في العقار الشائع وهذه الحكمة تبرر لأحد الشريكين , أن كان صاحب الأغلبية في الأنصبة , أن يؤجر العقار كله كما يكون له حق استرداده من المستأجر , دون أن يكون للأخير حق الاعتراض بأن هنالك شريكاً على الشيوع متى كان من الثابت أن صاحب أقلية في العقار الشائع ومتى كان من الثابت أيضاً أنه لم يكن هناك اعتراض من صاحب الأقلية , إذ يعتبر اعتراضه موافقة ضمنيه على التأجير لذلك المستأجر كما يعتبر الشريك صاحب الأغلبية وكيلاً عن صاحب الأقلية في التأجير وفقاً للفقرة (3) من المادة 710 من القانون المدني لسنة 1971

ولما كان من الثابت في الأدلة أن المنزل الشائع مملوك أكثره للطاعن إذ يملك 11/12 ونصيب المالك الآخر 1/12 فقط , وقد أقرت المحكمة الكلية بذلك لما قالت : (وبالرغم من أن المستأنف ضده يملك 11/12 من القطعة كلها وهو جزء يقارب القطعة كلها )

ولما كان للطاعن حق إدارة المنزل أو هو وحده الذي أجر العين للمطعون ضدهما وكان ولا يزال يقبض الأجرة , وليس في الأدلة ما يدحض ادعاء الطاعن بان له حق الاستعمال والاستغلال في العين والتصرف باعتباره المالك للعين الشائعة إلا جزءاً يسيراً منها , كما أن ليس من الأدلة ما يستشف منه أن الشريك الآخر على الشيوع قد اعترض على إدارة الطاعن أو رفعه للدعوى بل لم يقم المطعون ضدهما بإثارة الدفع بعدم قبول الدعوى تأسيساً على عدم ضم الشريك الآخر على الشيوع للدعوى يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه , وذلك لعدم إثارة المطعون ضدهما لمنازعة حول حق الطاعن في التأجير بالأصالة عن نفسه وبالنيابة عن شريكه الآخر أو حقه في استعمال العين المؤجرة لا اعتراض أو تظلم ذلك الشريك , ولأن من يملك الأغلبية في العقار الشائع يملك حق التأجير والاستعمال طبقاً لأحكام المادة 710 من القانون المدني التي تنطبق على وقائع هذه الدعوى

لكل ما تقدم , ولما كان يبين من وقائع الدعوى وأدلتها أن الطاعن مستأجر لمنزل بإيجار قدره 12 جنيه شهرياً , ويعول أسرة مكونة من أربعة بنات , وأن المنزل الذي آل إليه عن طريق الإرث قد سجل في اسمه في فبراير 1972 يعمل على إعفائه من تحمل أثقال وأعباء الأجرة , وأن ليس في الأدلة ما يثبت أنه راغب في طلب زيادة الأجرة أو التصرف أو تأجير المنزل للغير , وأنه لا يملك منزلاً أخر وأنه عمل كبائع للصيني في أحد الأكشاش لا يوفر له دخلاً يغطي نفقات المعيشة الضرورية , فإذا كان كله ينهض دليلاً على أن الطاعن في حاجة ماسة لاسترداد العين لسكناه الخاص , ومن ثم فإن قضاء المحكمة الجزئية بإخلاء المطعون ضدهما وبالحكم عليها بالمصروفات صحيح لا مخالفة فيه للقانون , ويكون المطعون فيه إذ قضى بنقضه مخالفاً للقانون على ما سبق بيانه , مما يتعين معه :

(1)

 نقض الحكم الصادر من المحكمة الكلية وتأييد الحكم الصادر بالإخلاء من المحكمة الجزئية

(2)

 وإلزام الطاعن برسوم هذا الطعن

(3)

 ورد الكفالة