المحكمة العليا

القضاة

سعادة السيد / صلاح الدين شبيكه       قاضي المحكمة العليا           رئيساً

سعادة السيد/ صالح وهبي             قاضي المحكمة العليا بالإنابة   عضواً

سعادة السيد/ الصادق عبد الله           قاضي المحكمة العليا بالإنابة   عضواً

ناجي ملك ابادير الطاعن

/ ضد /

كامل بطرس هرمينا  المطعون ضده

م ع / ط م / 656 / 73

المبادئ

قانون تقييد الإيجارات لسنة 1953 – الإخلاء للمتأخرات – عرض الأجرة بعد رفع الدعوى – لا يشكل عرضا قانونيا – وجوب دفع الأجرة التي يري المستأجر أنها أساسية في حالة وجود نزاع

-1-

             عرض الأجرة بواسطة المستأجر بعد رفع الدعوى لا يشكل عرضا قانونيا لتلك الأجرة وبذلك لا يحرم المالك من فرصة استعادة حيازة عقاره موضوع الدعوى

-2-

  النزاع الحاد حول الأجرة الأساسية لا يخول للمستأنف الإمساك كلية عن دفع الأجرة بل يجب عليه أن يعرض الأجرة القانونية حسب رأيه وفشله في هذا يعطي المالك الحق في استعادة حيازة عقاره موضوع الدعوى

ملحوظة  المحرر 

   طبقت المحكمة القاعدة القانونية الواردة في قضية لبيب قلداس ضد عبد الله الحسن (1960) مجلة الأحكام القضائية ص (115)

المحامون

محمد العوض الحسن   عن الطاعن

عبد الله الحسن وعبد الوهاب أبو شكيمة عن المطعون ضده

الحـكم

التاريخ : 7 / 4 / 1974

   قدم المحامي محمد العوض الحسن طعنا نيابة عن المدعي عليه في الدعوى رقم 829/ 71 محكمة الخرطوم الجزئية ضد القرار الصادر من السيد قاضي المديرية والذي يقضي بإلغاء الحكم الصادر من المحكمة الجزئية وبإخلاء الطاعن للعقار المستأجر فورا

   تتحصل وقائع الطعن في أن المطعون ضده قد رفع دعوي رقم 912/70 مطالبا الطاعن بمتأخرات أيجار عن شهر مارس وأبريل ومايو ويونيو عام 1970 بواقع الإيجار الشهري 60 جنيه والإخلاء نازع الطاعن الدعوى علي أساس أن الإيجار القانوني هو 25 جنيه في الشهر وصدر قرار في تلك الدعوى بتاريخ 18/4/1971 بان الإيجار القانوني للعقار 45 جنية وأن يدفع المدعي عليه ( للمدعي المطعون ضده ) مبلغ 90 جنيه كمتأخرات أيجار رفضت المحكمة إصدار أمر بالإخلاء علي أساس أن النزاع حول الإيجار القانوني كان جادا لم يدفع المدعي عليه ( الطاعن ) بأي مبلغ للمدعي غير مبلغ 015ر18 مليج أرسله بالحوالة

  بتاريخ 26/4/1971 رفع المطعون ضده الدعوى رقم 829/71 يطالب الطاعن بمتأخرات أيجار قدرها 450 جنيه عن الشهور من يوليو سنة 1970 حتى أبريل سنة 1971 ويطالب أيضا بالإخلاء

  بتاريخ 8/5/1971 أرسل المدعي عليه بواسطة محامية مبلغ 540 جنيها بحوالة مصرفية إلى محامي المدعي وذكر محامي الطاعن في خطابة الآتي : ( أن هذا المبلغ يغطي قيمة الحكم الصادر في الدعوى 912/70 والإيجارات عن الشهور من يوليو سنة 1970 إلى أبريل 1971 والتي لم يحضر موكلكم للمطالبة بها كما أرجو مقابلة موكلكم للاتفاق علي طريقة دفع الإيجار )   حددت محكمة الموضوع نقطتي نزاع هما :

-1-

   هل عرض المدعي عليه الإيجار القانوني لمتأخرات هذه الدعوى عرضا قانونيا؟ ( المدعي عليه )

-2-

 هل تغطي مدفوعات المدعي عليه متأخرات الدعوى جميعها ؟ ( المدعي عليه ) وبعد سماع البينات أصدرت المحكمة حكمها يقضي بشطب الدعوى علي أساس أن المدعي عليه قد عرض الإيجار عرضا قانونيا واستأنف المدعي للمحكمة الكلية فألغت المحكمة الكلية حكم المحكمة الجزئية وقضت بإخلاء العقار وقدم المدعي عليه طعنا أما المحكمة العليا واتضح لها أن أحد أعضاء المحكمة الكلية هو الذي اصدر حكم المحكمة الابتدائية عندما كان قاضيا جزئيا ألغت المحكمة العليا الحكم وأعادت الأوراق للمحكمة الكلية للفصل في الاستئناف المقدم لها بواسطة محكمة أخري وصدر القرار موضوع الطعن من قاضي المديرية بالخرطوم

   أسباب الطعن كما وردت في مذكرة محامي الطاعن هي أن السيد قاضي المديرية قد أخطأ باعتماده علي دفع شكلي من المدعي وهذا الدفع الشكلي هو أن استحقاق المدعي عن أجرة عشرة شهور قد تم دفعه بعد تسعة أيام من رفع الدعوى وأن هذا التأخير في الدفع سببه المدعي نفسه برفضه استلام الإيجار عند عرضه بواسطة المدعي عليه ( الطاعن ) أشار المحامي إلى قضية لبيب قلداس ضد عبد الله الحسن ( 1960) مجلة الأحكام القضائية ص (115) وقد رد علي الطلب عبد الله الحسن وعبد الوهاب أبو شكيمة نيابة عن المطعون ضده وذكرا أن السابقة التي أشار إليها محامي الطاعن لا تنطبق علي ظروف هذه القضية إذ أنها تعتمد علي عرض متأخرات الإيجار قبل رفع الدعوى وليس صحيحا ولا مقبولا ما ذكره الطاعن بأنه عرض الإيجارات عرضا قانونيا قبل رفع الدعوى لان مستندات الدفاع 1و 2 و 3 و 4 تثبت أن الطاعن قد أترسل مبلغ 015ر18 مليج سدادا للإيجارات حتى نهاية نوفمبر سنة 1970 علي زعم أن الإيجار القانوني 25 جنيها في الشهر ولكنه لم يثبت أنه قد عرض الايجات في الشهور التالية حتى أبريل سنة 1971 أو أنه أرسلها بالبريد المسجل أو عن طريق محامين أو بحوالة مثلما فعل في إرسال ذلك المبلغ ولم يودعها في خزينة المحكمة أو يدفعها أو يعرضها للمدعي أمام المحكمة وأضافا أن علي المستأجر أن يدفع الإيجار أو يعرضه للمالك شهريا وقت الاستحقاق ولا يكتفي أن يعرضه مرة ويتوقف عن الدفع بعد ذلك بحجة ان المالك قد رفض الاستلام ويعتمد المحاميان كذلك علي ما جاء في خطاب محامي الطاعن من أن موكل المدعي لم يذهب إليه للمطالبة بالإيجارات ويدفعان بان هذه الفقرة لا تستقيم مع عرض الإيجار من جانب المدعي عليه ورفضه من جانب المدعي

   لقد ثبت من البينات أن الطاعن قد تأخر عن دفع الإيجارات المستحقة حتى أبريل سنة 1971 وأن هذه المتأخرات قد بلغت 540 جنيها منها مبلغ 90 جنيه حكم به في الدعوى الأولى بتاريخ 17/4/1971 ورفع المطعون ضده الدعوى الثانية مطالبا بإيجارات العشرة اشهر في 26/ 4 / 1971 ولم يسدد الطاعن هذه المتأخرات آلا في 8/5/1971 وبما أنه لم يثبت أن الطاعن قد عرض دفع الإيجارات قبل رفع الدعوى فلم يكن له عذر مقبول لتأخير الدفع

   أن الأحجام عن دفع الإيجار بحجة أن هنالك نزاع أمام المحاكم بالنسبة للإيجار القانوني غير مقبول إطلاقا إذ أنه يتحتم علي المستأجر في مثل هذه الحالة أن يدفع للمالك ما يعتقده إيجارا قانونيا حتى يتم الفصل في النزاع وإذا رفض المالك قبول ذلك فعليه أن يدفعه في خزينة المحكمة أو يرسله إليه بأية طريقة يراها مناسبة ولا يكفي أن يعرض المستأجر الإيجار عن شهر واحد ثم يتوقف عن الدفع بحجة الرفض من جانب المالك بل يجب عليه أن يعرض الإيجار في كل أول شهر أو آخر شهر حسب الاتفاق عندما يستحق الدفع ولاشك أنه بذلك يبرهن علي حسن نيته وجدية مزاعمه بالنسبة للإيجار القانوني

أن المادة 11 (أ) من قانون تقييد الإيجارات لسنة 1953 تعطي للمالك الحق في استرداد حيازة عقاره إذا عجز المستأجر عن دفع الإيجار المستحق في تاريخ الاستحقاق ولكن إذا دفع المستأجر الإيجار قبل رفع الدعوى أو عرضه للمالك قبل رفع الدعوى فان المحكمة لا تحكم له بالإخلاء لان الإيجار لا يكون مستحقا قانونا وقت رفع الدعوى هذا أقرته محكمة الاستئناف السابقة في قضية لبيب قلداس ضد عبد الله الحسن (1960) مجلة الأحكام القضائية ص ( 115) أما إذا تأخر المستأجر في الدفع حتى تاريخ رفع الدعوى ثم تقدم بعد ذلك للمالك ودفع جميع المتأخرات أو عرضها عليه وأمتنع عن قبولها فلا يعتبر ذلك أعذارا أو سببا لرفض مطالبة المالك باسترداد حيازة عقاره لقد ذكرت محكمة الاستئناف السابقة في القضية المشار إليها أعلاه والتي اعتمد عليها محامي الطاعن أن الحد الفاصل في مثل هذه الحالة هو تاريخ رفع الدعوى فاذا تأخر المستأجر من دفع الإيجار المستحق حتى ذلك التاريخ فلا حجة له إزاء مطالبة المالك باسترداد عقاره وإذا تأخر المالك في رفع الدعوى وقام المستأجر بدفع المتأخرات أو عرضها له عرضا قانونيا فليس للمالك حق المطالبة باسترداد الحيازة اعتمادا علي التأخير في الدفع يقول القاضي مضوي في قضية لبيب المذكورة أعلاه

( The dead line in our opinion is the date of the institution of the suit Any payment before this will deprive the court of its power to continue with the proceedings as far as eviction is concerned On the other hand we do not think that payment after institution of the suit and before decree has the effect of barring the court from ordering relief The legislature in using the words “ the court shall not grant relief unless…” does not in our judgment intend to allow the tenant to tantalize the landlord by postponing payment of arrears at his pleasure and then paying them a few minutes before the decree is passed Such interpretation will create out of the Act an instrument of oppression’s

per Mudawi J at p 116 et seq

لقد ذكر محامي الطاعن أن السيد قاضي المديرية قد اعتمد علي دفع شكلي ولكن تأخير الإيجارات المستحقة ودفعها بعد رفع الدعوى لم يكن متعلقا بالشكل كما أوضحنا ولم يكن التأخير لمدة تسعة أيام كما زعم محامي الطاعن فقد تأخر الطاعن عن دفع إيجارات عشرة أشهر إبداء من 1 / 7 / 1970 وكان حق المالك في استرداد حيازة عقاره قائما كل هذه المدة , ولو أن الطاعن قد انتهز الفرصة ودفع المتأخرات كلها بعد صدور الحكم في القضية الأولى وقبل رفع الدعوى الثانية لما وضع نفسه فيما هو فيه الآن

 لذلك فأننا نري تأييد القرار الصادر من قاضي المديرية وشطب الطعن والزام الطاعن بالمصاريف ومصادرة الكفالة